ראשית יש להבין מיהו הגוף הזה שנקרא "בנק ישראל".

בנק ישראל הוא הבנק של הבנקים, אין לו סניפים כמו לבנקים הרגילים ואי אפשר לפתוח אצלו חשבון עו"ש.

תפקידו של בנק ישראל (בין יתר תפקידיו הרבים) הוא תמיכה ביציבות המערכת הפיננסית, כלומר, לדאוג ליציבותם של הבנקים המסחריים (הבנקים שכולכם מכירים: לאומי, פועלים, דיסקונט, בינלאומי, מזרחי וכו')

לשם כך הוציא בנק ישראל מס' הנחיות הנוגעות להלוואת המשכנתא וחשוב שכל אחד מבין הלווים הפוטנציאלים יכיר את ההנחיות האלו עוד בטרם הוא מתחיל לבדוק דירה לרכישה ובטח ובטח עוד לפני שהוא חותם על חוזה רכישה.

להלן שתיים מההנחיות שחשוב מאוד להכיר:

1. הנחיה בדבר ההון העצמי – למי שזו דירתו היחידה (כלומר, אין לו דירה שרשומה על שמו)

 מינימום ההון העצמי הנדרש מהרוכשים יעמוד על 25% משווי הנכס (לא כולל מקרים של "מחיר למשתכן"), לדוגמא: אם מחירו של הנכס שברצונכם לרכוש היו 1,600,000 ש"ח אז אתם צריכים הון עצמי של לפחות 400,000 ש"ח. אם יש לכם את הסכום הזה הבנק יהיה מוכן (לאחר מספר בדיקות שהוא יבצע) להשלים לכם את הסכום החסר שהוא 1,200,000 ש"ח שמהווים 75% משווי הנכס.

כלל אצבע: על מנת לדעת מהו מחיר הדירה המכסימלי שאתם יכולים להרשות לעצמכם (לפי הנחיות בנק ישראל), יש לקחת את ההון העצמי שעומד לרשותכם ולכפול אותו פי 4

לדוגמא:

אם יש לכם הון עצמי של 600,000 ש"ח אז אתם יכולים להסתכל על דירות שמחיריהן לא יעלה על 2.4 מיליון ש"ח.

אם יש לכם הון עצמי של 200,000 ש"ח אז אתם יכולים להסתכל על דירות שמחיריהן לא יעלה על 800,000 ש"ח (איפה תמצאו כזו…)

2. הנחיה בדבר גובה ההחזר החודשי

שיעור ההחזר החודשי של הלווה/ים לא יעלה על 50% מהכנסתכם הפנויה.

מה זה בכלל הכנסה פנויה?

הכנסה הפנויה היא למעשה ההכנסה נטו שלכם ממקום העבודה בניכוי התחייבויות שוטפות (במידה ויש לכם).

לדוגמא:

משכורת נטו של הבעל עומדת על 11,000 ש"ח

משכורת נטו של האשה עומדת על 12,000 ש"ח

לזוג יש מכונית אשר נרכשה בעסקת ליסינג ועליה הוא משלם 2,000 ש"ח בכל חודש (למשך 36 חודשים)

ההכנסה הפנויה תהיה: 11,000+12,000-2,000=21,000

על פי הנחיות בנק ישראל, גובה ההחזר החודשי שלכם לא יעלה על 10,500 ש"ח לחודש. (שהם 50% מההכנסה הפנויה)

אבל….הבנקים המסחרים לא יאשרו לכם גובה החזר כזה ולמעשה, בפועל, הם יגבילו אתכם למכסימום 40% מההכנסה הפנויה ואפילו לפחות מזה, כך שלמעשה גובה ההחזר החודשי המכסימלי שהבנק יאשר לכם יהיה בסביבות 7,000 ש"ח שהם 33% מההכנסה הפנויה.

לעיתים, ישנם מצבים שבהם יש לכם הון עצמי מכובד (נניח מתנה יפה שקיבלתם מההורים) אבל ההכנסה הפנויה שלכם נמוכה ולכן הבנק יסרב לתת לכם משכנתא.

לעיתים ישנם מצבים שבהם ההכנסה הפנויה שלכם גבוהה מאוד (שניכם משתכרים משכורות גבוהות) אך ההון העצמי שעומד לרשותכם נמוך מאוד ולכן גם במקרה זה הבנק יסרב לתת לכם משכנתא.

מה עושים?

ישנם פתרונות לכל אחד מהמצבים השונים.

רוצים לשמוע יותר?

תתקשרו, נקשיב לכם ונשמח לתת לכם עצה טובה.