ליחס שיעור המימון קוראים בבנק LTV – Loan To Value

יש לו משמעות רבה שרבים מהלווים אינם מודעים לה.

ראשית ננסה להבין מה משמעותו של "יחס שיעור המימון"

יחס שיעור המימון הוא יחס המתאר את גובה ההלוואה הנדרשת (גובה המשכנתא) ביחס למחירו של הנכס בחוזה או למחירו של הנכס על פי הערכת שמאי הבנק (הנמוך מביניהם)

ישנן 3 מדרגות ריבית הקשורות קשר הדוק ליחס שיעור המימון:

1. יחס מימון של עד (כולל) 45%
2. יחס מימון של מעל 45% ועד (כולל) 60%
3. יחס מימון של מעל 60% ועד (כולל) 75%

אם במקרה הפרטי שלכם יחס המימון הוא במדרגה הראשונה, דהיינו: עד 45%, במקרה הזה הריביות יהיו נמוכות יחסית וזאת בגלל הוראת המפקח על הבנקים בכל הקשור לריתוק הון לצורך חישוב יחס הלימות ההון הנדרש מהבנקים (לא ניכנס לזה, זה עניין של הנחיות בנק ישראל מול הבנקים המסחריים).

אם במקרה הפרטי שלכם יחס המימון הוא במדרגה השניה, דהיינו: מעל 45% ועד (כולל) 60%,  במקרה הזה הריביות יהיו גבוהות יותר מאשר הרביות שהייתם יכולים לקבל לו הייתם במדרגה הראשונה.

ואם במקרה הפרטי שלכם יחס המימון הוא במדרגה השלישית, דהיינו: מעל 60% ועד (כולל) 75%, במקרה הזה הריביות יהיו הגבוהות ביותר.

בואו ניתן דוגמא:

ברצונכם לרכוש דירה יד שניה ברמת גן

מחיר הדירה עומד על 1.9 מיליון ש"ח (זהו המחיר שסיכמתם עם מוכר הדירה לאחר משא ומתן)

ברשותכם הון עצמי בגובה של 800,000 ש"ח, בהחלט מכובד (:

אתם מעוניינים במשכנתא בגובה של 1.1 מיליון ש"ח

יחס שיעור המימון במקרה זה עומד על 57.89% (1,100,000/1,900,000=0.5789), במקרה הזה אתם נמצאים במדרגה השניה, יחס מימון של מעל 45% ועד (כולל) 60%

אין לכם מספיק הון עצמי בכדי להיות במדרגה הראשונה (לא נורא) אך למזלכם יש לכם מספיק הון עצמי בכדי לא להיות במדרגה השלישית והיקרה ביותר.

כעת, לאחר שחתמתם על חוזה עם בעל הנכס ולאחר שפניתם לבנק בבקשת משכנתא, הבנק שולח שמאי מטעמו בכדי להעריך את הנכס, הבנק עושה זאת בכדי לוודא מהו שווי הנכס (הדירה) שאתם עומדים למשכן לטובת הבנק, חשוב להבין שמחיר הנכס בחוזה לא תמיד חופף למחירו של הנכס על פי הערכת שמאי.

לאחר שהשמאי מטעמו של הבנק ביקר בדירה הוא הוציא שומה ובה קבע ששווי הדירה הינו 1.8 מיליון ש"ח, דהיינו: 100,000 ש"ח פחות מהמחיר שנקבע בינכם לבין המוכר.

כאמור לעיל, הבנק מחשב את יחס שיעור המימון לפי מחיר הנכס בחוזה או מחיר הנכס לפי הערכת השמאי, הנמוך מביניהם!

במקרה שלכם, יחס שיעור המימון יחושב לפי הערכת השמאי מאחר והיא הנמוכה מבין השתיים.

יחס שיעור המימון אם כך יהיה: 61.11% (1,100,000/1,800,000=0.6111).

הופ, תראו מה קרה..? קפצתם (שלא מרצונכם) למדרגה השלישית (בין 60% ל 75%) שהיא כאמור המדרגה שבה הריביות הן הגבוהות ביותר.

מה עושים?

הדבר החשוב ביותר זה להיות מודעים למצב!

כעת, נסו לארגן (במידת האפשר) הון עצמי נוסף בגובה של 20,000 ש"ח

אם אכן תצליחו לארגן סכום זה, המשכנתא שתבקשו מהבנק לא תהיה 1,100,000 ש"ח אלא: 1,080,000 ש"ח

יחס שיעור המימון במקרה זה יעמוד בדיוק על 60.00% (1,080,000/1,800,000=0.6), במקרה הזה אתם נמצאים במדרגה השניה, יחס מימון של מעל 45% ועד (כולל) 60% ובכך הריביות שתקבלו יהיו ריביות נמוכות יותר מאשר המדרגה השלישית ולמעשה בטווח הארוך חסכתם כסף רב.