תמהיל משכנתא מורכב בדרך כלל ממספר מסלולים השונים זה מזה.
לקוח אשר פונה לבנק ללא עזרה של יעוץ מקצועי עלול למצוא עצמו נופל לתוך "מלכודת הריבית הנמוכה".
חשוב להבין, זה לא שהבנק מנסה להכשיל אתכם, חלילה. הבנק פשוט מעוניין להשיג לעצמו את הרווח המכסימלי האפשרי, זהו התפקיד של פקיד המשכנתאות בבנק, על זה הוא נמדד! ככל שפקיד המשכנתאות בבנק ירוויח יותר לטובת הבנק כך הבנק יתגמל אותו יותר ויעריך אותו יותר. זכרו- פקיד המשכנתאות בבנק עובד בשביל הבנק ולטובת הבנק.
בואו ניקח לדוגמא תמהיל משכנתא פשטני אשר מורכב משלושה מסלולים:
- שליש מהסכום במסלול פריים
- שליש במסלול קל"צ (ריבית קבועה לא צמודה)
- שליש במסלול של ריבית משתנה כל 5 שנים צמוד למדד.
במקרה שלפנינו, הרווח הגדול ביותר של הבנק נובע מהמסלול השלישי (ריבית משתנה, צמוד מדד).
בהחלט יתכן שהבנק יתן לכם את מסלול הפריים בריבית נמוכה יחסית למה שמקובל בשוק (לדוגמא: פריים מינוס 0.6) ואת המסלול של הריבית המשתנה צמודת המדד בריבית גבוהה יחסית למה שמקובל בשוק..
כעת, מאחר ורובכם אינם בקיאים בנושא המשכנתאות, בהחלט יתכן שתחשבו שקיבלתם משכנתא בתנאים מעולים וזאת משום שאתם יודעים שבנקים אחרים הציעו לכם (ולחברכם) את מסלול הפריים בריבית של פריים מינוס 0.3 בעוד שאתם קיבלתם את המסלול הזה בפריים מינוס 0.6
למעשה מה שקרה הוא שאמנם במסלול הפריים קיבלתם תנאים מצויינים אך במסלול הצמוד מדד קיבלתם תנאים פחות טובים מהמקובל בשוק (הבנק "הפסיד" עליכם במסלול אחד וזאת בכדי "להרוויח" עליכם הרבה במסלול האחר), כך יוצא שבסופו של דבר למרות שחשבתם שקיבלתם הצעה זולה במיוחד, למעשה קיבלתם הצעה מאוד יקרה..
ראשית חשוב מאוד להבין שבכדי להשוות בין ההצעות של הבנקים השונים יש להשוות "תפוזים לתפוזים" דהיינו: הצעות הבנקים השונים חייבות להיות זהות בכל הפרמטרים הבאים:
- סכום ההלוואה הנדרש
- בדיוק אותם מסלולים
- בדיוק אותו סכום כסף בכל מסלול ומסלול
- בדיוק אותה תקופת זמן בכל מסלול ומסלול
אם אחד מבין הפרמטרים שלעיל אינו זהה, ההשוואה לא תהיה נכונה.
רוצים לדעת האם קיבלתם תמהיל שמתאים לכם? רוצים לדעת האם הריביות שקיבלתם גבוהות או סבירות?
אל תהססו, צרו קשר, נקשיב לכם וניתן עצה.